서울시·SH, '공공참여'로 민간정비 사각지대 메운다…부담 감소·공급 속도

서울시는 민간 자력으로 개발이 어려운 지역에 대해 서울주택도시개발공사(SH)가 참여하는 ‘서울형 공공참여 주택사업’을 도입해, 주택공급 계획에 빈틈을 메우고 공급속도를 높인다.

이번 계획은 민간 주도의 정비사업을 기본으로 하되, 사업성 부족이나 주민 갈등 등으로 민간 자력만으로 추진이 어려운 낙후지역을 공공이 적극 참여해 책임지고 해결하는 데 초점을 두고 있다.

서울시는 그간 민간 중심의 주택공급 확대와 정비사업 규제 완화를 통해 사업속도와 사업성을 높이는 데 주력해 왔다. 그 결과 민간 중심 정비 정비사업은 전체 주택공급의 약 80%를 담당하며 서울시 주택공급 확대를 견인해 왔다. 특히, 신속통합기획 1.0과 2.0을 통해 사업기간을 단축하여 작년에는 31년까지 31만호 착공을 목표로 하는 공급계획을 발표하기도 했다.

그러나 이러한 제도 개선에도 불구하고, 여전히 사업성이 낮거나 주민간 갈등, 복잡한 권리관계 등으로 민간 추진이 어려운 지역에 대해서는 서울시 전담 정비사업 지원기구인 SH가 직접 참여하기로 했다.

SH는 단순한 시행자를 넘어 갈등 중재자 이자 사업 촉진자로 적극 개입하게 된다. 지연 요인을 해소하고 인센티브를 통해 추진 속도와 사업성을 높이는 데 집중할 계획이다. 이를 통해 민간이 추진하기 어려운 곳까지 사업을 확대함으로써 사각지대 없는 주택공급 체계를 구축해 나갈 방침이다.

이번 ‘서울형 공공참여 주택사업’은 대상지 특성과 사업 여건에 따라 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 사업방식을 유연하게 적용하여 추진할 계획이다. 공공재개발, 도심공공복합사업은 정부 주도로 도입됐으나, SH의 전문역량과 신속통합기획을 결합한‘서울형 공공참여 주택사업’으로 보완하여 실행력을 극대화하겠다는 것이다.

첫째, ‘공공재개발’ 사업은 금융비용 지원을 중심으로 한 정비사업 전 과정에 대한 종합지원책을 가동한다.

우선 이주비 대출 불가 세대에 대해 최대 3억원(LTV40%)의 융자지원을 새롭게 도입한다. 또한 초기 주민준비위원회 운영비 지원금액도 월8백만원에서 월1,200만원으로 확대하고, 관리처분 타당성 검증 절차도 SH가 직접 수행하여 평균 6개월에서 1개월로 단축하며, 검증 비용도 기존 2천~6천만원에서 무료로 시행해 주민부담은 줄이고 속도는 높인다.

서울시는 현재 SH가 참여해 추진 중인 공공재개발 대상지 13개 사업지를 우선 지원하고 사업성이 낮거나 주민갈등으로 지연·정체된 신규 대상지도 지속적으로 발굴할 계획이다.

둘째, 2022년부터 공모를 통해 선정·관리중인 모아타운 132곳에 대한 내실화에도 힘쓴다. 지정을 넘어 실질적인 주택공급과 주거환경 개선으로 이어지도록 밀착관리하는 것이 주요내용이다.

모아타운은 사업 특성사업상 여러 구역이 함께 완성되는 사업이고, 소규모단위로 개발되는 특성으로 추진주체의 전문성이 상대적으로 떨어져 공공관리와 지원이 필요하다는 목소리가 그동안 있었으나, 현재 공공이 지원하는 곳은 23곳(SH 17곳, LH 6곳)에 불과한 실정이다.

이에 사업 정체가 우려되는 곳을 중심으로 SH ‘공공참여형’ 전환을 적극 유도하고 사업 안정성도 확보할 계획이다.

SH가 참여하는 모아타운에 대해선 구역면적 확대가 가능하고, 하나은행과 협력해 개발한 전용 금융상품을 통해 공사비의 최대 70%까지 대출도 지원한다. 또한 임대주택 건립 비율 완화 등 추가적인 인센티브를 적용해 사업성 개선 효과도 높인다.

셋째, 한국토지주택공사(LH) 중심으로 추진중인 ‘도심 공공주택 복합사업’에도 SH가 본격 가세한다. 그동안‘도심 공공주택 복합사업’은 빠른 속도를 위한 공공 편의 중심의 사업 추진과 주민 소통 부재로 현장의 불만이 있었던 것이 사실이다.

먼저 후보지 선정부터 입주에 이르는 전 단계에서 ‘주민 밀착형 소통’을 강화한다. 특히 주민들에게 민감한 추정 분담금 등의 정보를 투명하게 공개해 공공에 대한 신뢰를 높이고 인허가 절차도 효율적으로 관리해 사업 기간을 대폭 단축, 주택 공급에 속도를 낸다.

이와 관련해 13일 오전 오세훈 서울시장은 ‘공공재개발’로 추진 중인 마포구 아현1구역 현장을 직접 점검하고 ‘공공참여 주택사업’의 신속한 추진 방안을 모색했다. 영화 ‘기생충’ 촬영지로도 잘 알려진 아현1구역은 신촌로와 만리재로 사이 역세권에 위치해 있으나 노후도가 84%에 달하고 반지하주택이 밀집해 있어 공덕·아현 지역 내에서도 주거환경 개선이 시급한 곳으로 꼽혀왔다.

1980년대 ‘아현1구역’은 판잣집을 허물고 빌라를 지으면서 지하층 지분을 지상층 각 가구 등기부등본에 나눠 등록했고 이후 정비사업이 본격화되자 조합원 자격을 인정받을 수 없는 소규모 지분 공유자들의 반대에 부딪히게 됐다. 전체 토지 등 소유자 2,692명 가운데 4분의 1이 넘는 740명이 현금청산 위기에 처한 것인데 현금청산 대상자는 입주권을 받지 못하고 통상 시세가 아니라 감정평가액으로 보상받는 구조다.

이에 서울시와 마포구, SH는 원주민들의 일명 ‘둥지 내몰림’을 방지하기 위해 분양용 최소 규모 주택(최저주거기준 14㎡)을 도입하는 정비계획 수립해 지난달 19일 심의를 통과했다.

이를 통해 현금청산 대상자를 740명에서 156명으로 대폭 줄여 전체 79%에 달하는 584명이 조합원 자격을 얻게 됐고 추가 분담금만 내면 조합원 물량을 분양받을 수 있게 된 것이다.

서울시는 공공이 참여해 주민의 재정착권을 보호하고 주택 공급을 확대한 ‘아현1구역’을 ‘서울형 공공참여 주택사업’의 추진사례로 확대해 나갈 계획이라고 밝혔다.